Поиск объявлений о продаже и аренде жилой недвижимости в Москве. Поиск по районам и метро. Размещение бесплатных объявлений. Чтобы купить её, им нужно провернуть сделку со встречной покупкой: не только купить новую квартиру, но и продать старую. Еще и кредит взять. И это всё — одновременно. Читайте также: Агентство «Ваш Адрес»: знаем, как продать квартиру и другую недвижимость. Как продать комнату в коммунальной квартире. Как расселить коммунальную квартиру. Встречная покупка — это когда вы одновременно продаёте свою квартиру и покупаете другую. Поэтому лучше обратиться за помощью к агенту недвижимости. Он знает, как сделать так, чтобы ваши деньги и квартира были защищены, а сделка не сорвалась в последний момент. Агент проверит все документы и удостоверится в безопасности каждого шага. Суть встречной сделки заключается в том, что одновременно совершаются 2 операции: продажа одной и приобретение другой квартиры. Преимущество такого типа покупки заключается в том, что покупатель застрахован от ситуации, когда у него на руках будут деньги, но не будет квартиры. Как показывает практика, больше половины всех операций – это встречная покупка недвижимости. Что такое встречная покупка? Почему этот вид сделок с недвижимостью так распространен? Многие люди желают приобрести квартиру больше или сменить район проживания, но реальных денег на это нет. Продавать свое жилье и искать новое.
Это сложная цепочка операций, это которой объект на деньги, вырученные от вычет при налоге на недвижимость своих квадратных метров, одновременно приобретает новое жилье. Вадим Волков сегодня в В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Для этого нужно заранее определиться с конкретным нотариусом. В недвижимости с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает временней, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Ещё вопросы
Встречная покупка квартиры, что это такое и каков порядок действий сторон
основания приращения наследственных долей
Покупка \
Встречная покупка квартиры с двумя кредитными договорами
В договоре о внесении аванса будет указан период, за который сделка должна состояться. Это тот период, за который Петровы должны подобрать новую квартиру, иначе покупатель заберёт залог и откажется от покупки.
Поиск квартиры для покупки Когда агент и Петровы подберут подходящую квартиру, агент проверит документы. Если с ними всё в порядке, Петровы внесут аванс. Первый этап завершён: агент нашел покупателя для квартиры Петровых, а они выбрали подходящую двухкомнатную квартиру.
Дальше — оформление сделки. Одобрение банка Сбербанк предварительно подтвердил ипотеку Петровым, но теперь её надо одобрить для конкретной квартиры.
Поэтому собственник квартиры, которую покупают Петровы, предоставляет документы на квартиру в банк. Банк рассмотрит документы в течение 2 недель, а затем назначит день сделки. Сделка В день сделки стороны подписывают следующие документы: кредитный договор, закладную, договор аренды банковской ячейки, договоры купли-продажи по каждой квартире, договор страхования, различные заявления, обязательства и доверенности.
Кредитный договор и закладную подписывают Петровы и банк: теперь банк может дать им недостающие 1,5 млн. Договор аренды банковской ячейки подписывают сотрудник банка и те, кто вносит деньги в ячейку и получает их.
Он определяет, при выполнении каких обязательств деньги будут переданы продавцу. Договоры купли-продажи подписывают все собственники квартиры и все покупатели.
Они фиксируют условия сделки: сумму и условия передачи денег, сроки освобождения квартир и снятия с регистрационного учёта. В этот же день деньги закладываются в банковскую ячейку. Когда условия аренды ячейки будут выполнены, продавец получит доступ к деньгам.
Завершение сделки и переезд После подписания документы отправляют в МФЦ, чтобы Росреестр зарегестрировал переход права собственности. Когда это произойдёт, продавец получит деньги из ячейки, а Петровы переедут в новую двухкомнатную квартиру.
Второй этап завершён: Петровы оформили ипотеку в банке, арендовали банковскую ячейку и заключили договоры купли-продажи с продавцом двухкомнатной квартиры и покупателем их однокомнатной. Переход права собственности зарегестрировали в Росреестре.
Продавец получил свои деньги. Теперь семья Петровых может переезжать. Представим, что ситуация Петровых оказлась гораздо сложнее. Петровы нашли подходящую двухкомнатную квартиру. Она принадлежит Ивановым. Ивановы тоже не дураки и продают свою, чтобы купить трёхкомнатную.
А трёхкомнатная квартира принадлежит Анфисе Ивановне, старушке 70 лет. Она хочет разменять её на две однокомнатные, чтобы внучка Оля жила отдельно. Это и есть цепочка. Работа агента — разобраться во всём этом и гарантировать безопасность клиенту.
Цепочка — это когда не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую,но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно.
Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше работы и трудностей. Обычно, у каждой квартиры есть свой агент. Продажа со встречной покупкой — это сложно, потому что в ней участвуют несколько сторон и квартир. Практически у каждой квартиры на вторичном рынке есть особенности: в одной квартире доля принадлежит ребёнку, поэтому органы опеки должны дать согласие на продажу, другая обременена ипотекой, поэтому банк дикует свои условия, третья перешла в собственность по наследству при неясных обстоятельствах.
Чтобы быть в безопасности, надо прояснить все вопросы и детали. Поэтому лучше обратиться за помощью к агенту недвижимости. Он знает, как сделать так, чтобы ваши деньги и квартира были защищены, а сделка не сорвалась в последний момент. Агент проверит все документы и удостоверится в безопасности каждого шага.
Он не даст вам купить сомнительную квартиру. Агент отстоит ваши интересы среди других агентов, которым на вас будет всё равно. У них свои задачи: они занимаются вопросами своего клиента, а не вашими. Агент поможет вам организовать цепочку и продать квартиру.
Самостоятельно выстроить систему встречных покупок крайне сложно, поскольку такая работа требует опыта. Агент знает, как сделать так, чтобы деньги и квартира были защищены, а сделка состоялась.
Как продать квартиру со встречной покупкой Семья Петровых прожила в однокомнатной квартире 10 лет. Почему встречные покупки распространены У большинства сегодняшних покупателей нет свободных денег: на счёте не лежат 5 млн рублей для покупки нового жилья.
Этапы организации сделки Так выглядит примерная схема сделки со встречной покупкой для семьи Петровых. Чтобы не переживать из-за сделки, Петровы обратились за помощью в агентство недвижимости. Пришлось объяснять, что идея, в принципе, неплохая, но практически не реализуемая, ведь желающего переехать из ухоженной квартиры в двушку не первой свежести он будет искать вечно — даже за приличные деньги:.
Есть еще и третий путь — разнести продажу и покупку по времени, например, за счет ипотечного кредита с последующим досрочным погашением. Каждый вариант имеет свои плюсы, минусы и ограничения. При прямом обмене сделку можно оформить договором мены — нотариально — или в простой письменной форме.
Относительно небольшие доплаты и минимальные изменения налогооблагаемой базы упрощают взаиморасчеты, делают сделку быстрой и почти безопасной. Пожалуй, единственный недостаток, который, однако, напрочь перечеркивает все плюсы, — это ограниченное число возможных контрагентов. Даже на бескрайнем, казалось бы, рынке найти желающего поменяться — задачатрудноосуществимая.
Как рассказывают риэлторы, многие их потенциальные клиенты как заведенные начинают именно с такого варианта, но только убивают время. В практике обменные сделки, да, встречаются и широко распространены.
Только, как правило, это обмены между родственниками или соседями. В классическом виде встречная покупка встречка — это продажа объекта недвижимости квартиры или комнаты с одновременной покупкой другого. При такой сделке продавец, он же покупатель, может сделать доплату или получить компенсацию например, если речь о квартирах разных площадей.
В большинстве случаев размеры доплат при встречных сделках укладываются в диапазон от тыс. Тем не менее сегодня многие опытные специалисты по недвижимости призывают клиентов решительно рвать цепочки и по возможности разносить сделки покупки и продажи по времени.
Возможны два варианта. Первый: начинаешь смотреть трешки. И вот, предположим, квартира тебе понравилась. Ты уговариваешь хозяина подождать, вносишь задаток. Потом быстренько выставляешь на продажу свою двушку. Но поскольку твой контрагент вряд ли согласится долго ждать, продавать свою квартиру придется срочно и с существенной скидкой.
Но затягивать и заряжать цену все равно не стоит. А в целом действуешь так: выставляешь квартиру на продажу а как только на твоем горизонте появляется реальный покупатель, просишь его подождать и в ударном темпе подбираешь трешку. Конечно, прицениться придется заранее. Времени на торги у тебя совсем немного. В результате получается цепочка из трех звеньев: покупатель с деньгами — ты, со своей двушкой и миллионом в кармане, — и продавец трешки.
Вы готовите два договора, потом в назначенный час встречаетесь у нотариуса или в МФЦ и проводите две сделки. В чем здесь сложность? Ты когда последний раз видел человека с пятью миллионами свободных денег? Его днем с огнем не найти. Например, если приглянувшаяся тебе трешка чудо как хороша, — на нее находится другой покупатель. Продавец не будет тебя ждать ни дня, и его можно понять.
Есть и другой момент. Подав объявление о продаже своей двушки, ты почти сразу убедишься, что у подавляющего большинства тех, кто будет звонить и приходить на просмотр, проблемы такие же, как у тебя. Они с кем-то разъезжаются или съезжаются, им надо продать свою однушку и комнату, дождаться, пока одобрят кредит, и т.
Таким образом, появляется еще одно звено со своими заморочками, которому также требуется как минимум месяц на решение своих задач. К тому же, этот человек тебе тоже ничем не обязан, а пока суд да дело, ему может приглянуться другая квартира.
Если недорогую однокомнатную — есть шанс, что продаст быстро. Но это тот случай, когда тебе прямой резон сотрудничать с опытным риэлтором. Спецы, представляющие интересы клиентов в цепочке, за несколько дней до сделки встретятся, чтобы проверить актуальность всех документов и обсудить детали.
А здесь ситуация такая: каждое лишнее звено в геометрической прогрессии увеличивает риски, что цепочка распадется.
Конечно, иногда агентам удается выстроить и скоординировать цепочки из шести-семи звеньев. Но это скорее исключение, чем правило. Все время накладки случаются: то кому-то из участников кредит не одобрили, то более интересный вариант подвернулся.
Или собрались у нотариуса — и вдруг выясняется, что у одного из участников паспорт просрочен или с документами на квартиру непорядок В общем, ненадежная это схема.
Риэлторы этот процесс только координируют, но, как правило, каждый представляет интересы своего клиента. И, как мы уже сказали, продать сегодня сложнее, чем купить.
Поэтому, во-первых, я бы порекомендовал обратиться в агентство недвижимости. Во-вторых, настаивал бы, чтобы мне порекомендовали агента, который работает в местном офисе либо живет по соседству — в твоем Купчино. Конечно, агент, живущий на Гражданке, охотно возьмется за продажу твоей купчинской квартиры, но, как показывает мой личный опыт, будет заниматься ей не слишком активно, по остаточному принципу: ему на показы ездить далеко.
Что касается подбора встречного варианта — им стоит озадачить того же специалиста. Но перед этим оценить, насколько он активен и компетентен. Кстати, сегодня многие опытные спецы по недвижимости настраивают клиентов обходиться без цепочек и разносить сделки по времени.
Например, ты продашь квартиру, а на период поиска новой снимешь жилье и пропишешься у родителей, — это ты уже с агентом будешь обсуждать.
Лично мне кажется, что в твоем случае оптимальный вариант — купить трешку в ипотеку. У тебя для этого все возможности: зарплата — белая и вполне приличная, деньги на первый взнос есть. Купишь трешку — продашь двушку и досрочно погасишь кредит, хоть через месяц, хоть через год.
Только при продаже помни, что жадность ведет к бедности: в твоих интересах реализовать старую квартиру как можно быстрее, чтобы уменьшить тело кредита и, соответственно, свести к минимуму переплату процентов. Ведь ипотечный кредит в данном случае — всего лишь инструмент, позволяющий разорвать ненадежную во всех отношениях цепочку и не стать крайним звеном.
К тому же у тебя не будет необходимости решать все вопросы, что называется, впопыхах и в последующем жалеть об этом. Покупка в кредит, хотя тоже представляет собой кота в мешке, все же менее рискованна. Ведь банк не заинтересован в неликвидном залоге, поэтому эксперты его будут оценивать и все документы проверять едва ли не с микроскопом.
Может быть, по такому случаю мне двушку не продавать, а лучше сдать ее, чтобы ипотеку гасить? И будет у меня две квартиры..
Диалог с юристом: Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью
